1. HOME
  2. 不動産情報
  3. 不動産売買
  4. 米国不動産知識
  5. 米国不動産に関する基礎知識と考え方

不動産売買

flow

米国不動産知識

米国不動産に関する基礎知識と考え方

リーバンズコーポレーション テキサス不動産 海外不動産 不動産情報 メルマガ登録

〇アメリカの不動産市場

・中古物件は過去の取引履歴(トラックレコード)があり、判断材料に長ける

・2008年リーマンショックで不動産は大きく下落 ⇒ 不動産価格はほぼ6年で回復

・住宅にかかる固定資産税は所得から控除可能

・住宅ローンを借りている間に金利が下がれば、住宅ローンの借り換えを行う(金利2%目安)

・米国は、広く北東部、中西部、南部、西部の4つに大きく分かれる。

・テキサスは、サプライム・ショックやリーマンショックの影響をほとんど受けていない。

=安定して不動産価格が上昇している。

・日本の取引とは異なり物件検査、エスクローとタイトルカンパニーが契約手続きと契約決済を行う。

 

◆3つの目的:Depreciation, Income Gain, Capital Gain

《Depreciation》

資産(家屋・機械など)が、使用するにつれて、財としての価値を減ずるのを費用に計上し、新しいのと替える場合に 備える、会計手続き。

国内不動産とは異なり、土地建物比率が2:8等と建物比率が非常に高く、不動産価格に対して 償却可能額が大きい。土地が広大な米国ならでは。築年数によっては加速度償却が可能。

 

〇耐用年数

・木造/合成樹脂造のもの:22年

・木骨モルタル造のもの:20年

・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの:47年

・れんが造/石造/ブロック造のもの:38年

・金属造のもの:19~34年

 

〇不動産取得

・賃料収入から様々な必要経費を差し引くことができる

・建物や設備の「減価償却費」

・米国:居住用物件=27.5年、商業用物件=39年

・日本:構造で分別 木造=22年(法定耐用年数)耐用年数22年を超す建物は、4年償却

 

《賃貸収入/INCOME GAIN》

テキサス州は人口が激増しているため、空室リスクが少ない安定した賃貸収入が望めます。

《資産価値/CAPITAL GAIN》

米国では、年平均4%以上、不動産価格が上昇しています。

 

◆情報の透明性:Multiple Listing Services

売出し中の物件や賃貸中募集中の物件、競売物件や差押えがおきている物件などまで見ることが可能。 また各ウェブサイトが独自で算出した評価額や近隣の物件(売りに出ていないもの含む)の評価額までわかる。

さらに過去の売買価格の履歴、税金の履歴、評価額の履歴、近隣の学校の偏差値レベルや人種割合や授業内容までか なり詳細な情報が一度に見ることができる。市場の透明性が非常に高く、信頼性のあるデータが入手可能である。 (アメリカでは学校のレベルやプログラムの内容などが重要視されているため) 基本的には不動産の価格は、主に下記の要素より決定される。

 

◆その不動産のロケーション

〇土地の上に建てられている建物の価値(面積、建物の階数、部屋数、駐車場の有無等)

これを実務上の価格見積もり法に置き換えると、要は価格の見積もりをしたい当該不動産の基本データ(ロケーショ ン、建物の面積、建物の階数、部屋数、駐車場の有無等)を確認し、これらの条件とよく似た物件が近隣にて所在するかをデータベースで検索し、類似物件がいつ、どこで、どのように、いくらで売却されたのかを確認すれば、当該物件の現在価格を見積もることができる。

〇公に公開されている米国不動産物件情

米国での不動産の売買は非常に頻繁に行なわれており、しかも売買の情報の全てが公開されており、誰でも無料で自由にインターネット上で確認することができる。

従って、近隣の不動産物件の情報を収集することが非常に容易にできるため、不動産物件の価格査定法としては、 取引事例比較法(Comparable Method)が最も広く使用されている。

〇アメリカで不動産を買うことのメリットとして、

市場の取引制度が成熟している点が挙げられる。買主保護がしっ かりしており、必ずしも本人が実際に物件を見なくとも、プロの鑑定人や代行業者に依頼することで、遠隔地からでも正確に物件の状態を把握することができる。

また、ファイナンシングの上でも自由度が高く、アイデア次第で投資 効率を飛躍的に高めることが可能な市場である。

・アプレイザー(物件査定:物件の相場を鑑定してくれる)
・インスペクター(物件調査:物件の状態・修繕必要箇所などを鑑定)
・タイトルカンパニー(名義書換・物件引渡しの仲介・保証)

などがある。

これら業務は、日本国内であれば不動産会社が全て代行する場合が多い。ただし、日本の不動産会社の 場合、業務の境界が曖昧で、何でもやる印象があるが、同時に器用貧乏な側面も見受けられる。

それに対し、アメリカ の不動産取引では、スキルごとに細分化されたプロフェッショナルが専門的な依頼を受けることになっている。